- Condominio e mediazione – brevi note
- Sentenze illustrative
Abstract
Si rileva dalle statistiche come una causa civile ogni cinque riguardi il condominio, comportando per i soggetti coinvolti costi che possono essere ingenti e tempi che a loro volta possono essere lunghi per giungere a una decisione. È più semplice e spedito il ricorso alle misure alternative al processo, che, oltre a incentivi fiscali, hanno anche il pregio, non irrilevante fra vicini di casa, di salvare le relazioni fra le persone.
Ciò è possibile perché il D.lgs 28/2010 all’art. 5 individua il condominio fra le materie in cui la mediazione è condizione di procedibilità obbligatoria da esperire prima per di istruire in questo genere di questioni una causa civile.
Occorre, però, davvero prestare attenzione all’oggetto del contendere, poiché una generica lite fra condomini non sempre ricade in questa previsione, che non va utilizzata per fini dilatori.
Le controversie aventi ad oggetto danni da immissioni o da infiltrazioni, infatti, sono inquadrate nell’ambito dell’art. 2051 c.c., escludendo la mediazione.
Su questo tema:
Tribunale di Torino, sentenza n. 4927 del 11/11/2021.
Tribunale di Latina, sentenza n. 572 del 09/03/2023,
- Condominio e mediazione – brevi note
Vale la pena di ricordare quanto sia complessa e controversa la stessa nozione di “condominio”.
Il condominio si ha quando, in uno stesso edificio, coesistono più porzioni immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e parti comuni dell’edificio strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime. Comunione forzosa, perché un singolo condomino non può rinunciare ai diritti sulle parti comuni per non pagarne le spese. Le parti comuni appartengono ai singoli condomini pro quota.
Per una tesi, il condominio può essere visto come una persona giuridica collettiva, non unitaria. Pera una tesi ‘individualista’ per la quale non è persona giuridica, ma può essere configurato come un ‘ente di gestione’, la Suprema Corte qualifica il condominio come autonomo centro di imputazione di figure giuridiche soggettive (Cfr. SS.UU. n.19663/2014)
Quanto detto rileva, in particolare, per capire se la legittimazione processuale spetti all’amministratore o ai singoli condomini, perché il condominio è rappresentato dal suo amministratore, ma sopravvive accanto la possibilità per ciascun condomino di agire “accanto” all’amministratore per i beni che gli spettano pro quota (Cfr. SS.UU. N. /2019).
Con la riforma Cartabia, più recentemente, maggior rilievo hanno le ADR (Alternative Dispute Resolution): mediazione civile e commerciale ex D.lgs 20/2010 e Negoziazione assistita ex D.l 132/2014).
Di conseguenza, in caso di impugnazione di delibere assembleari, questioni relative al regolamento di condominio, tabelle millesimali, beni comuni, ripartizione delle spese, attribuzioni e provvedimenti dell’amministrator, innovazioni, sopraelevazione, perimento e ricostruzione dell’edificio, separazione del condominio la procedura prevede che chi abbia interesse a far valere un proprio diritto o a negare una pretesa altrui, debba rivolgersi a un organismo di mediazione, assistito del proprio legale.
Secondo la giurisprudenza maggioritaria, la domanda è improcedibile senza un tentativo di conciliazione e le parti possono essere anche mandate in mediazione dal giudice, qualora lo ritenga opportuno, con ricadute sulle spese in caso di soccombenza in giudizio.
- Sentenze illustrative
Come sopra anticipato, non tutto quello che riguardi una situazione localizzata in una compagine condominiale, è materia di condominio ai fini dell’applicabilità necessaria della mediazione, fermo restando il ricorso volontario ad essa, trattandosi di diritti disponibili.
Nel caso trattato dal Tribunale di Torino (Sentenza n. 4027/2021), i condomini proprietari di un appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio, reclamavano il ristoro di ingenti danni derivanti da infiltrazioni di acqua piovana dal terrazzo soprastante e dal lastrico solare; quest’ultimo condominiale, mentre il terrazzo era di proprietà esclusiva di un altro soggetto.
Condominio e condomino respingevano ogni responsabilità sul piano sostanziale, e su quello processuale eccepivano l’improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione di cui al citato art. 5 del D. Lgs. 28 del 2010.
Il Tribunale, però, qualificava la controversia come danno da cosa in custodia ex art. 2051 Codice civile, escludendo l’applicabilità della mediazione alla responsabilità per fatto illecito, richiamando oltretutto il disposto di cui all’art. 71 quater disp. att. c.c. secondo cui «per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’art. 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2O1O, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo Il, del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice».
In conclusione, le eccezioni d’improcedibilità vengono respinte e la domanda giudiziale dei proprietari accolta, perché – come da costante giurisprudenza della Cassazione – «il proprietario dell’immobile danneggiato dalla cosa comune è un terzo che subisce un danno per l’inadempimento dell’obbligo di conservazione della cosa comune (cfr. Cass. n. 1674 del 2015), il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare del bene da cui proviene l’evento dannoso, individuato nel caso di specie nel condominio. Nell’ambito di tale tipo di responsabilità, poi, deve ritenersi che la fattispecie più adeguata di imputazione del danno sia quella di cui all’art. 2051 Codice civile, per il rapporto intercorrente tra soggetto responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento (cfr. Cass. Sez. Un n. 9449/2016)».
Nella vicenda esaminata dal tribunale di Latina (Sentenza n. 572/2023) si rigetta, del pari, un’eccezione di improcedibilità, perché materia risarcitoria di accertamento della responsabilità, condanna all’esecuzione degli interventi mirati a ridurre l’evento dannoso e risarcimento danni.
Nel caso di specie, infatti, il proprietario di un’unità immobiliare posta all’ultimo piano di un edificio citava il condominio ed il condomino proprietario del sovrastante lastrico solare, per ottenere il risarcimento dei danni patiti da un’infiltrazione da questo lastrico proveniente, nonché l’eliminazione della causa dell’infiltrazione.
Il condominio convenuto eccepiva l’improcedibilità della controversia, per mancanza dell’esperimento del tentativo di mediazione, obbligatorio in materia condominiale.
Il giudicante, però, non rilevava lesione o erroneo impiego della normativa in materia di condominio, segnatamente gli artt. 1117-11139 Codice civile e gli artt. 61-72 Disp. att. cod. civ., nei fatti di causa per cui per cui non è necessario attivare la procedura di mediazione obbligatoria.
