La Corte di Cassazione, con la sentenza numero 11443 in data 8 aprile 2022, torna a pronunciarsi su una questione di notevole impatto pratico, e precisamente sui presupposti per il riconoscimento della provvigione al mediatore immobiliare in relazione al concetto di conclusione dell’affare.
La vicenda che ha dato origine al giudizio in relazione al quale è stata emessa la sentenza in commento può essere così riassunta.
Un’agenzia immobiliare aveva ricevuto un incarico da un privato per la vendita di un appartamento e a seguito dell’incarico ricevuto, aveva accompagnato alcuni potenziali acquirenti a visionare l’immobile. Questi ultimi, a seguito di una successiva visita, avevano formulato una proposta di acquisto, rifiutata dal proprietario. A distanza di pochi mesi, tuttavia, l’immobile veniva venduto, autonomamente, dal proprietario ai medesimi potenziali acquirenti che avevano rifiutato la proposta. A fronte di ciò l’agenzia immobiliare, venuta a conoscenza dell’avvenuta vendita dell’immobile, aveva citato in giudizio gli acquirenti per ottenere il pagamento della provvigione ritenuta dovuta per l’attività di mediazione svolta.
In primo grado, il Giudice aveva accolto la domanda dell’agenzia immobiliare ma, a seguito di impugnazione proposta dagli acquirenti, la Corte d’Appello riformava la sentenza del Tribunale e in particolare rigettato la domanda di condanna alla corresponsione della provvigione richiesta. Ad avviso del giudice di secondo grado, infatti, non vi sarebbe stato alcun nesso causale tra l’attività del mediatore immobiliare e il contratto di compravendita dell’immobile stipulato, successivamente, tra le parti, considerato che non si poteva ritenere in alcun modo sufficiente una mera visita dell’appartamento per far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione.
L’agenzia immobiliare, quindi, proponeva ricorso in Cassazione.
La Suprema Corte, con la sentenza in commento, cassava con rinvio la sentenza,formulando il seguente principio di diritto: “In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso”.
Dunque, i giudici di legittimità, con la sentenza in commento, ritengono che il diritto del mediatore alla provvigione maturi tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, anche in assenza di un nesso diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’operazione immobiliare. In tale prospettiva, sarebbe sufficiente la messa in relazione delle parti ad opera del mediatore, purché tale iniziativa rappresenti l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione dell’affare e non venga interrotto dall’attività autonoma delle parti medesime.
La Suprema Corte, con la sentenza in commento, pur ribadendo principi generali consolidati, sembra, ad avviso dello scrivente, discostarsi dal suo stesso, più recente orientamento, secondo il quale il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare sorge a seguito di un’attività che sfoci in un atto con efficacia obbligatoria per le parti, coercibile mediante azione di esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c. (1)
La tesi opposta a quella sostenuta dalla Suprema Corte, sempre ad avviso dello scrivente, seppur meno aderente alla nozione di mediazione, considerata, sin dal codice previgente del 1865, una mera attività di fatto finalizzata alla conclusione di un affare tra le parti, con il reperimento di un soggetto interessato alla conclusione del negozio, è molto più garantista per le parti intermediate,ma anche per il mediatore in quanto l’obbligazione di pagamento della provvigione viene ancorata ad un dato certo e documentabile, quale è la stipula di un contratto preliminare, con un alleggerimento significativo dell’onere della prova per le parti nel giudizio.
Infine, considerato il livello molto elevato di contenzioso, auspico che la mediazione immobiliare venga inserita nell’elenco delle materie soggette a mediazione obbligatoria, al fine di definire meglio e più velocemente cause civili che, molto difficilmente, trovano uno sbocco stragiudiziale nel corso del giudizio in tribunale o innanzi al Giudice di Pace.
(1) Di recente, il principio espresso nella sentenza in commento è stato espresso da Cass. 17.5.2022 n. 17396, reperibile in banca dati One legale;Cass. Ord. 5 novembre 2021, n. 32066, reperibile in banca dati One legale; Cass. Ord. 11.03./2021, n. 6815, reperibile in banca dati One legale. Contra, nel senso della sentenza oggetto di commento, v. Cass. 17.01. 2017 n. 923, in banca dati One legale.
In dottrina, la tesi fatta propria dalla sentenza in commento è sostenuta da: Luminoso, La mediazione, nel Trattato di diritto civile e commerciale, cit., 95; Carraro, La mediazione, cit., 268; Fiorillo, Quando sorge il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare, in Corr. merito, 2012, 887; Azzolina, La mediazione, cit., 148, secondo il quale occorrerebbe distinguere a seconda che il preliminare sia stato considerato quale atto in sé conclusivo dell’affare da intermediare o meno; Stolfi, Della mediazione, in Commentario del codice civile a cura di Scialoja e Branca, Zanichelli, 1953, 27; Cataudella, voce Mediazione, in Enc. giur., XIX, Treccani, 1990, 10; Carraro, La mediazione, cit., 268; Toschi Vespasiani, Le intese propedeutiche al contratto di vendita immobiliare, i «preliminari» e l’incidenza dell’agente immobiliare nella formazione del consenso traslativo, in Giur. it., 2005, 732. Nega l’idoneità del contratto preliminare a far sorgere il diritto alla provvigione in capo al mediatore Catricalà, La mediazione, in Trattato di diritto privato diretto da Rescigno, XII, II, Utet, 1985, 429.
