Con la decisione che brevemente si annoterà, il Tribunale di Torino (sentenza n. 4927 delv11.11.2021) ha statuito circa la non obbligatorietà dell’esperimento della mediazione, con riferimento all’azione giudiziaria per responsabilità da cose in custodia, ai sensi dell’articolo 2051 c.c., nei confronti del condominio custode, in quanto non rientrante nella materia condominiale, di cui all’articolo 5 del D. lgs n. 28/2010 e dell’articolo 71 – quater disp. att. c.c., in quanto diversa da quelle derivanti dalla “violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da
61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice” Il caso sotteso alla sentenza in commento riguarda un caso piuttosto frequente nella pratica quotidiana legale, vale a dire una richiesta di risarcimento danni da infiltrazioni alle proprietà esclusive di un condòmino, derivanti dalla cattiva manutenzione delle parti comuni da parte del condominio.
Come accennato, il Tribunale di Torino ha ritenuto applicabile al caso di specie all’articolo 2051 c.c. e tale applicazione non può essere esclusa dalla circostanza di fatto che una delle parti in causa sia il condominio, in quanto quest’ultimo, quale custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le stesse non rechino pregiudizio ad alcuno e viene considerato responsabile dei danni che le parti comuni cagionano alla porzione di proprietà esclusiva di un condòmino.
Inoltre, il Tribunale subalpino, recependo l’orientamento più recente e maggioritario in giurisprudenza, ha evidenziato che l'art. 2051 c.c. dà luogo ad un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale ed oggettiva, per la cui sussistenza è sufficiente un rapporto di custodia con il bene che ha dato luogo all’evento dannoso e/o lesivo, indipendentemente dalla condotta del custode e dalla violazione intrinseca di obblighi manutentivi o di vigilanza; fatto salvo il caso fortuito.
Sul piano probatorio, la qualifica della responsabilità da cosa in custodia come responsabilità oggettiva, determina l’inversione dell’onere della prova, con dimostrazione a carico del danneggiato circa l’onere di dimostrare il pregiudizio subito, il nesso eziologico tra quest’ultimo il bene che lo ha generato e il rapporto di custodia.
Il condominio, invece, dovrà dimostrare, nella prospettiva di evitare l’addebito di responsabilità, l'esistenza di un fattore esterno idoneo a escludere la relazione causale tra il danno lamentato e il bene condominiale che lo ha provocato.
A fronte di quanto sopra, quindi, il Tribunale di Torino ha ritenuto che le controversie relative a danni da infiltrazioni tra condòmino danneggiato e condominio, quale custode del bene comune da cui è derivato il danno, non siano da considerare controversie in materia di condominio, ma questioni meramente risarcitorie; dunque, affinché si possa parlare di controversia condominiale, non è sufficiente che il condominio venga considerato litisconsorte necessario.
La questione rimane, ad avviso dello scrivente in parte aperta, in quanto, da un lato, se è vero che il danno è ricollegabile a questioni condominiali, è altrettanto vero che si tratta di fattispecie di carattere risarcitorio che vede come parti contrapposte un condomino e il condominio, anche se l’oggetto del contendere non è strettamente di natura reale-condominiale.
In ogni caso, anche nel caso non si ritenesse la fattispecie soggetta a mediazione, per le ragioni suddette, nel caso il valore dell’oggetto del contendere rimanga contenuto entro certi limiti di valore, potrà essere esperita la negoziazione assistita tra avvocati, strumento altrettanto utile, quanto la mediazione, per addivenire ad una definizione stragiudiziale della vertenza.
